รู้ไว้ใช่ว่า กฎหมายเกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน

หลายๆคนที่ ซื้อบ้าน จัดสรรทั้งบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม หรือปลูกสร้างเองก็ตาม ไม่ว่าจะบ้านใหม่หรืออยู่อาศัยมาระยะหนึ่ง เรามักอยากต่อเติมเปลี่ยนแปลงบ้าน เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการใช้งานหรือเปลี่ยนบรรยากาศใหม่ๆ บ้างก็ต้องการมีพื้นที่ใช้สอยเพิ่ม อาจด้วยเพราะมีสมาชิกเพิ่มบ้าง เพื่อขยับขยายทำการค้าขายบ้าง ซึ่งส่วนใหญ่เลือกที่จะต่อเติมบ้านแทนการซื้อหลังใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่ครัวด้านหลังทาวน์โฮมจัดว่าเป็นส่วนที่นิยมต่อเติมกันมากเลยทีเดียว

ในที่นี้ คำว่า “ต่อเติม” ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า “ดัดแปลง” ซึ่งหมายถึง “การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม” ฉะนั้นหากปรับเปลี่ยนสุ่มสี่สุ่มห้าอาจมีความผิดตั้งแต่ถูกปรับจนถึงจำคุกได้ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ดังนั้น การก่อสร้างดัดแปลงใดๆ เราควรมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายไว้บ้าง ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กฎหมายหลักในการควบคุมการก่อสร้างอาคารกำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน หรือให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น โดยยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ พร้อมดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ก็เป็นอันใช้ได้

เรามาดูกันครับว่า กฎพื้นฐานที่เราควรต้องรู้ก่อนการเปลี่ยนแปลงต่อเติมพวกนี้มีอะไรกันบ้าง แล้วต่อเติมอย่างไรจะไม่ให้เข้าข่ายการดัดแปลงอาคาร ซึ่งในกฎหมาย (ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11) ระบุไว้ซึ่งการกระทำดังต่อไปนี้

5 ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต

การต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็อนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานครับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้น และสามารถทำได้เลยมีดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)

    • การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของพื้นที่ชั้น ในชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน ตัวอย่างเช่น เดิมพื้นบ้านเป็นพื้นเรียบๆ ต้องการเจาะเป็นช่องเพื่อระบายอากาศ อย่างนี้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต
    • การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน เช่น การทำหลังคาคลุมดาดฟ้าโดยยื่นจากเดิมออกไปโดยรวมแล้วเป็นการเพิ่มเนื้อที่ออกไปไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่ทำให้คานและเสาเดิมต้องรับน้ำหนักเพิ่มเกินร้อยละสิบ อย่างนี้ก็ไม่ต้องยื่นขออนุญาต
    • การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร เช่น เสา คาน หรือฐานราก และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอแม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม แต่หากโครงสร้างของอาคาร เดิม คือเสา คาน ไม้ หากโครงสร้างเหล่านี้ชำรุด เช่น ปลวกขึ้น ทำให้ไม้ผุ จำเป็นต้องเปลี่ยนโครงสร้างใหม่ การเปลี่ยนแปลง โดยใช้ไม้เช่นเดิม จำนวนและขนาดเท่าเดิมไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร
    • การเปลี่ยนส่วนใดๆก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม เช่น การทำฝาผนัง หรือพื้นบ้าน เป็นต้น ในกรณีที่ต้องการจะเปลี่ยนพื้นบ้าน ซึ่งเดิมเป็นพื้นไม้ปาร์เก้ อยากเปลี่ยนเป็นพื้นหินอ่อน หินแกรนิต ก็ต้องคำนวณน้ำหนักว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละสิบหรือไม่ หากไม่เกินก็ไม่เป็นไร แต่หากเกินก็ต้องยื่นขออนุญาต ปัญหาอยู่ที่ว่าถ้าคำนวณน้ำหนักด้วยตนเองไม่เป็น กรณีแบบนี้ เราอาจต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย เพราะหากน้ำหนักเพิ่มขึ้นมากก็จะทำให้โครงสร้างอาคารต้องรับน้ำหนักเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะก่อให้เกิดอันตรายภายหลังได้
    • การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ในข้อนี้จะไม่แตกต่างจากข้อก่อนหน้านี้มากนัก เพราะในข้อนี้จะเกี่ยวกับเรื่องการเปลี่ยนแบบ เปลี่ยนสไตล์ของพื้นที่เล็กๆ น้อยๆ ภายในบ้าน และไม่ก่อให้เกิดน้ำหนักเพิ่มแต่ประการใด เช่น การเปลี่ยนจากประตูไม้ เป็นประตูกระจก หรือการเปลี่ยนหน้าต่าง เปลี่ยนลายกระเบื้อง ฝ้า เพดน กรณีเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต แต่ถ้าหากการเปลี่ยนอุปกรณ์เหล่านั้น ทำให้น้ำหนักเพิ่มขึ้นมากจนเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ก็จำเป็นต้องอนุญาต เพื่อไม่ให้ผิดกฎหมายเช่นกัน

ต่อเติมได้แต่ต้องทำตามกฎระยะร่น หรือระยะห่างด้วยเสมอ

นอกจากนี้ กฎหมายบ้านเรายังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างอาคารกับที่ด้านข้าง หรือถนนอีก ซึ่งเราจะดัดแปลงให้ฝ่าฝืนหลักเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้เช่นกัน ทั้งนี้ ไม่ว่าเราจะได้รับอนุญาตในการดัดแปลงหรือไม่ก็ตาม

ถ้าเราไม่ทำตาม จะเกิดอะไรขึ้น?

ถ้าการต่อเติมของเราต้องขออนุญาต หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตแล้ว แต่ถึงเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมให้แตกต่างจากที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่ยื่นขอไป ซึ่งจะทำให้มีโทษดังนี้ครับ

    1. โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาระยะที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร)
    2. ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันซึ่งตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้มีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเราต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ แต่ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สามารถสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้แล้ว หรือเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนดได้ (ตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) และถ้ายังไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก ก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร)

ก่อนการต่อเติมบ้านนั้น นอกจากกฎหมายแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญที่เราต้องคำนึงถึงคือ เพื่อนบ้าน ซึ่งอาจสร้างความรำคาญจากเสียงรบกวน ปัญหานี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยอย่างหนึ่งในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งหากใครประสบปัญหา ทางเลือกแก้ไขพอมีดังนี้

    1. พูดคุยหารือกับเพื่อนบ้านที่จะต่อเติมว่า สูงเกินไป ใกล้กันเกินไป ผิดกฎเกณฑ์หรือไม่ หรือกำลังรู้สึกเสียความเป็นส่วนตัว และให้เพื่อนบ้านได้มีส่วนร่วมแสดงความคิดเห็นเพื่อปรับแบบให้เหมาะสมที่รับกันได้ทั้งสองฝ่าย หรือหากคุยกันแล้วไม่ได้ข้อสรุป ก็อาจให้นิติบุคคลหมู่บ้านเข้ามาช่วยพูดคุย หรือเกลี้ยกล่อมกัน
    2. ปัญหาที่เกิดบ่อยๆ คือการต่อเติมโดยไม่แจ้งล่วงหน้า และได้เข้ามาเริ่มดำเนินงานก่อสร้างทันที ซึ่งกรณีนี้ เราอาจให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามาช่วย หากเราอยู่ในกรุงเทพฯ สามารถโทรแจ้ง Call Center ศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ของ กทม. ได้ที่ 1555 หรือกรณีอยู่ต่างจังหวัด ก็ไปแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้เลย

ต้องยอมรับว่า ส่วนใหญ่ในปัจจุบันได้มีการต่อเติมบ้านกันโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมกันแบบไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์กันสักเท่าไร ซึ่งบทความนี้จะทำให้ผู้อ่านได้รับความรู้ทางกฎหมายก่อนการต่อเติมบ้านมากขึ้น เพื่อที่จะได้กลับไปลองพิจารณาว่า หากเข้าข่ายกับหลักเกณฑ์ข้างต้น จะได้เตรียมตัวยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น และเป็นแบบอย่างที่ถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนรายละเอียดการดัดแปลง การก่อสร้างอื่นๆ คงต้องพิจารณากันเป็นกรณีๆไป และเมื่อทุกคนทำตามกฎเกณฑ์ที่กำหนด ก็จะได้ไม่ต้องหวั่นถึงอันตรายที่จะเกิดขึ้นในการต่อเติมบ้าน ทั้งอาจช่วยลดปัญหาการทะเลาะกับเพื่อนบ้านใกล้เรือนเคียงอีกด้วย

CR. www.bkkcitismart.com